Передача прав собственности на землю
Переход права собственности на дом или земельный участок мало чем отличается от перехода права собственности на иное недвижимое имущество. Тем не менее есть и свои особенности в этой области. Среди способов отчуждения или приобретения можно выделить несколько традиционных и нетрадиционных видов, процедуры проведения сделок по которым значительно отличаются друг от друга. Чем именно, рассказывает Сергей Комиссаров, управляющий партнёр юридической компании «Адвокат на результат».
К стандартным видам передачи в собственность дома или земельного участка можно отнести:
- договор купли-продажи;
- договор дарения;
- вступление в наследство.
К нестандартным:
- приобретение собственности по дачной амнистии;
- в судебном порядке;
- в результате исполнения иных сделок, к примеру, новации.
Договор купли-продажи
Это стандартная сделка на земельный участок или домовладение, в результате которой стороны заключают договор. Законом предусмотрено заключение такого договора в простой письменной форме, но с обязательным условием регистрации документа в Росреестре. Если регистрация не производится, то сделка является недействительной.
В договоре стороны должны обговорить «существенные условия» проведения сделки:
- предмет договора. Обязательна конкретизация предмета продажи, кадастровый номер земельного участка, а если это дом, обязательно метраж дома, расположение, адрес и пр.;
- возмездность договора. То есть обязательно указание суммы, которую платит сторона-покупатель за недвижимость.
Если на бумаге стоимость есть, но реально передачи денежных средств не было, это может явиться причиной оспаривания сделки другой стороной и его отмены.
В соответствии с ныне действующими правилами, если продавец купил недвижимость больше пяти лет назад, то при отчуждении он не платит налог с продаж. Также освобождаются от уплаты налога с продаж лица, которые получили имущество в дар или в наследство, а также в результате приватизации или в результате передачи имущества плательщику ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если они владели недвижимостью более трёх лет.
Для остальных продавцов недвижимости размер НДФЛ составляет 13%, который нужно уплатить вплоть до 1 июля года, следующего за годом проведения сделки. Налоговый вычет, который можно использовать для уменьшения налогового бремени, максимально составляет 1 млн руб. при продаже объектов ИЖС и 250 тыс. руб. ‒ для всех прочих объектов. Также в расчёте налога учитывается кадастровая стоимость объекта. Если сумма сделки ниже кадастровой стоимости более чем на 70%, то за расчёт налогооблагаемой базы принимается именно кадастровая стоимость с коэффициентом 0,7.
1. Рассмотрим случай, когда кадастровая стоимость значительно отличается от сумм сделки.
Допустим, Иван Иванович продал дом за 6 млн руб. Петру Петровичу. Годом ранее он купил этот дом за 5 млн руб. При этом кадастровая стоимость дома на данный момент составила 10 млн руб., т.е. стоимость сделки составляет 60% от кадастровой.
В этом случае к кадастровой стоимости применяется коэффициент 0,7, вычитается налоговый вычет максимальным размером 1 млн руб. и умножается на размер налога в 13%.(10 000 000 Х 0,7 - 1 000 000) Х 13% = 780 000 руб. (НДФЛ)
2. Другой вариант расчёта налога ‒ когда кадастровая стоимость незначительно отличается от суммы сделки.Если кадастровая стоимость при тех же условиях сделки (куплено в прошлом году за 5 млн руб., а продано в текущем за 6 млн руб.) составляет 7 млн руб., то за налогооблагаемую базу будет взята сумма сделки. В этом случае у Ивана Ивановича есть два варианта расчёта НДФЛ, и ему нужно выбрать, какой из них он будет использовать при уплате налога:
a. без учёта расходов, вычитается налоговый вычет (максимально в 1 млн руб.);(6 000 000 - 1 000 000) Х 13% = 650 000 руб. (НДФЛ)
b. с учётом расходов (вычитается сумма расходов);(6 000 000 - 5 000 000) Х 13% = 130 000 руб. (НДФЛ)
В случае, если сумма дохода не превышает максимальную сумму вычета, налог можно не платить, но нулевую декларацию по форме 3-НДФЛ всё равно нужно предоставить в налоговую службу.
Коротко сообщу, что покупатель домовладения, зарегистрированного как ИЖС, вправе рассчитывать на имущественный вычет, выплачиваемый государством при приобретении жилья. Им можно воспользоваться всего один раз в жизни. Сумма вычета составляет 13% от суммы, затраченной на покупку жилья. При этом максимальный размер расходов, которые можно задекларировать, ограничен 2 млн руб. То есть максимальная сумма вычета ‒ 260 тыс. руб.
Договор дарения
Договор дарения описывает безвозмездное отчуждение недвижимости. Такой договор надо зарегистрировать в регистрационной палате.
Налогообложение при оформлении договора дарения чуть сложнее, чем в результате сделки купли-продажи. Если договор заключён между близкими родственниками по нисходящей и восходящей линии (супруги в браке, дети, в том числе приёмные, родители, дедушки, бабушки, внуки, братья, сёстры, в том числе сводные), налог не взимается ни с того, кто дарит, ни с того, кто принимает дар.
Если дарение происходит между людьми, не являющимися близкими родственниками, по такой сделке у налоговой службы могут возникнуть вопросы. Скорее всего, такой договор будет расценен как получение приобретателем дохода, и направят ему требование об уплате налога в размере 13% от кадастровой стоимости.
Вступление в наследство
Принятие в наследство считается односторонней сделкой, но споры вокруг существа этой сделки в юридической среде длятся уже не десяток лет. Наследство имеет отдельную процедуру вступления в право собственности. Приобретатель должен в течение полугода после смерти владельца недвижимости обратиться к нотариусу с заявлением об открытии наследственного дела. Этот срок даётся для того, чтобы все, кто претендует на наследство, успели заявить свои права. Далее в ходе ведения наследственного дела нотариус истребует о нём сведения из Росреестра и на основании кадастровой стоимости взимает с наследников госпошлину за оформление наследства в размере 0,3%, но не более 100 тыс. руб. Сумма делится на всех наследников равными долями. В то же время, если приобретатель вступает в наследство в связи с завещанием или он не является прямым родственником, то госпошлина для него выше ‒ 0,6%, но не более 1 млн руб. соответственно.
После уплаты пошлины нотариус выдаёт свидетельство о праве на наследование по закону или по завещанию. Это и есть документ, на основании которого можно зарегистрировать право владения недвижимостью.
