Договор дарения: как оформить? Как и зачем оформлять договор дарения на участок и дом

Одной из форм передачи прав собственности на недвижимость является дарение. Чаще всего его используют для того, чтобы сэкономить на налогах при оформлении передачи прав собственности близким родственникам или чтобы «наградить» конкретного человека и избежать споров и раздоров между остальной роднёй. Судебные разбирательства между родственниками за дачный участок или дом не редкость. Договор дарения значительно затрудняет возможность предъявления претензий на имущество со стороны родственников.

Оформление и затраты на договор дарения

Дарственная и договор дарения – это понятия, имеющие одинаковый юридический смысл. Договор дарения наравне с договорами купли-продажи и иными видами отчуждения недвижимости образует специальный кластер сделок в системе обязательственного права, поэтому к его оформлению нельзя подходить формально. Проще говоря, простой дарственной бумаги будет недостаточно, чтобы сделка была признана действительной.

При передаче недвижимости в дар надо соблюсти все формальности: грамотно составить договор дарения и зарегистрировать сделку. Именно регистрация договора дарения в Росреестре и появление новой записи в Едином государственном реестре недвижимости с указанием имени нового владельца недвижимости (одариваемого) должны стать итогом передачи прав на участок, дом и любое иное недвижимое имущество.

Закон прямо не обязывает заверять такие договоры у нотариуса, и всё же лучше потратить пару тысяч рублей на нотариальные услуги. Это повысит степень безопасности сделки и поможет избежать возможных проблем в будущем. Кроме того, с нотариусом можно договориться, чтобы он за вас отправил сделку на регистрацию, и потом забрать готовые документы у того же нотариуса– это существенно экономит время и силы, что может оказаться немаловажным для престарелых дарителей.

При передаче в дар близким родственникам, которыми считаются супруги, родители, дети, родные братья и сёстры, бабушки, дедушки и их внуки, договор дарения не облагается подоходным налогом. Если дарственная оформлена не на близкого родственника, придётся уплатить налог в размере 13%. Определение налогооблагаемой стоимости передаваемой в дар недвижимости имеет свои особенности, поэтому подробно на этом останавливаться не будем.

Затраты на оформление договора дарения:

1. Оплата услуг юриста, профессионального риелтора или нотариуса (при желании сторон либо в нестандартных ситуациях, например, при передаче прав на долевую собственность).
2. Подоходный налог в размере 13%, если имущество передаётся в дар не близкому родственнику.
3. Оплата государственной пошлины за оформление регистрации перехода права собственности.

Дарение доли недвижимости

Услуги нотариуса вам понадобятся в случае, если в дар передаётся не вся недвижимость, а лишь её доля.Долю можно дарить, не спрашивая разрешения у совладельцев. Также сособственники не обладают правом приоритетного выкупа, как это происходит в случае оформления договора купли-продажи.

С другой стороны, проверяющие органы относятся ктаким сделкам с недоверием, так как с их помощью мошенники прикрывают истинную суть сделки. К примеру, так делаются попытки не допустить до сделки граждан с правом преимущественного выкупа или несовершеннолетних. Часто целью договора дарения становится уход от налогов.Такую сделку могут признать недействительной со всеми вытекающими последствиями. Особенно если получатель недвижимости не является близким родственником дарителя.

Дарение в браке

Часто дарение используется для передачи недвижимости детям или внукам, которые вступили в брак. Имущество, переданное в дар одному из супругов, не будет считаться совместно нажитым в браке, и его не нужно будет делить в случае развода.

В то же время, если участок или дом находится во владении одного из супругов, но нажито оно в совместном браке, то к договору дарения следует приложить разрешение на сделку и от второго супруга.

Обременение договора дарения

В отличие от иных форм передачи прав на собственность, договор дарения предполагает безвозмездность отчуждения (без любых форм ответного вознаграждения или обременения на форму владения или управление недвижимостью). То есть взамен подаренного дома нельзя потребовать подарить в ответ другой дом, нельзя обязать нового владельца жить на участке только в летнее время или не сносить дом в течение пяти лет.

Дарственная предполагает полную потерю прав дарителя на имущество. Новый владелец может тут же продать дом или передарить его. И это будет законно.

Единственное условие, которое можно прописать в договоре,– право на пожизненное проживание дарителя в подаренном доме, если в нём можно регистрироваться по месту жительства. Суды, как правило, считают договоры с таким обременением легитимными. Так государство обеспечивает сохранность крова для пожилых дарителей и страхует их от непорядочности родственников.

Порой появляются курьёзные случаи, когда добросовестный покупатель недвижимости обнаруживает, что купил её вместе с чьей-то бабушкой, которая на законных основаниях может до конца жизни жить в его доме.

Как отменить договор дарения

Нередки случаи, когда даритель вдруг меняет своё решение и хочет вернуть свою недвижимость. И у него действительно существует возможность отменить договор дарения. Это долгий и трудный путь судебных разбирательств, в ходе которых потребуется доказывать, что существует угроза жизни дарителю со стороны получателей имущества либо угроза уничтожения подаренного имущества.

Также договор дарения могут оспорить в суде родственники дарителя. В этом случае они должны будут доказывать, что даритель оформил документ не по собственной воле, под давлением, либо не имел право заключать такие сделки по состоянию здоровья.

Для дарственной, которая имеет отложенный срок действия (к примеру, в договоре указано, что он вступает в силу через год), весь год до вступления его в силу – срок проверки документа на прочность. Если в течение года финансовое состояние либо состояние здоровья дарителя значительно ухудшилось и единственной возможностью поправить дела является продажа уже подаренного имущества, то даритель может отменить сделку.

При этом условия отмены сделки должны быть заранее прописаны в договоре, а даритель всё равно будет обязан доказать суду необходимость такого шага. Отмена дарственной специально предполагает сложную процедуру, иначе в договорах дарения не было бы смысла.

Если в течение срока вступления в действие договора даритель умер, то собственность перейдёт к его прямым наследникам. В то же время, если в тот же срок умер получатель недвижимости, сделка отменяется, а его наследники не смогут вступить в право пользования подарком.

Кто может участвовать в договорах дарения

Существует ряд ограничений для граждан, которые могут участвовать в подобных сделках. Это звучит банально, но только владелец права собственности может выступать дарителем. Если фамилия человека не указана в выписке из Госреестра, он может выступать дарителем только по нотариально оформленной от собственника доверенности на право распоряжения имуществом.

Родители и опекуны не могут распоряжаться имуществом несовершеннолетних, дарить их права на недвижимость или доли. Право распоряжения своей собственностью гражданин получает при достижении совершеннолетия.

В целях борьбы с коррупцией государство ограничивает список профессий, представители которых могут выступать в качестве получателей недвижимости. К примеру, учитель не может получить в дар имущество от ученика или его родственников, а врач – от пациента. Госслужащие, а также сотрудники некоторых федеральных ведомств не могут получать подарки ни в каком виде, если дарителем выступает лицо, зависящее от его решений или действий.

Записал Дмитрий Аверкин