Дом, баня, беседка

Одни говорят, что обязательной регистрации подлежат лишь дом и участок, на котором он стоит. Другие советуют регистрировать даже сарай с инструментами. Разбираемся в тонкостях земельного права вместе с юристом.

Окончил юридический факультет МГУ по специализации в области гражданско-правового направления с отличием, а также сдал кандидатский минимум на кафедре коммерческого права. Работает в адвокатских образованиях Москвы, сочетая с собственной практикой в области недвижимости, земли, строительства и других вопросов в области гражданского права, процесса и арбитража.

При регистрации возведённого ранее на участке объекта недвижимости могут возникнуть скорее технические, нежели юридические сложности. Если споры о праве собственности на конкретный земельный участок отсутствуют, то вопрос постановки на кадастровый учёт и регистрации права собственности регулируется при помощи:

• регламента Росреестра;
• строительных норм и правил;
• требований к территориальному зонированию конкретного земельного участка.

Иными словами, достаточно соблюдать нормы при строительстве и проектировании того объекта, который ставится на кадастровый учёт.

Что регистрируем?

Обязательной регистрации подлежат дом и участок, а все остальные объекты, построенные на этой территории, могут быть зарегистрированы по вашему желанию. Однако беседку или некапитальный металлический гараж зарегистрировать не получится: хоть они и являются строениями, но прочной связи с землёй не имеют, а значит, не подходят под описание капитального строения. Между тем на кадастровом плане участка и беседка, и гараж будут отмечены, но отдельный кадастровый номер им не присвоят. При переходе прав на землю закон считает такие строения принадлежностью самого земельного участка.

С точки зрения закона любое сооружение начинает существовать лишь после регистрации. Если строительство дома или другого сооружения на участке не закончено или прекратилось, то собственник может зарегистрировать постройку в качестве незаконченного объекта строительства. При этом в регистрационных документах будет указана степень готовности вашего сооружения, после чего им можно распоряжаться как самостоятельным объектом недвижимости. До этого момента незаконченный объект строительства воспринимается законом как совокупность строительных материалов, прочно связанных с землёй.

Как зарегистрировать?

Сама процедура регистрации вновь возведённого объекта недвижимости на принадлежащем вам земельном участке не составит труда. Сначала нужно обратиться в ближайший к возведённому сооружению МФЦ с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), на котором дом или иное сооружение находится. ГПЗУ выдаётся в нормативные сроки и не облагается пошлиной. Этот план представляет собой документ, на котором должны быть указаны следующие данные:

• кадастровый номер земельного участка;
• его местоположение и площадь;
• информация о правилах землепользования и застройки;
• информация о видах разрешённого использования;
• этажность застройки;
• максимальный процент застройки участка;
• информация об иных расположенных объектах капитального строительства;
• о наличии технических условий подключения к сетям инженерно-технического обеспечения.

К ГПЗУ прилагается чертёж градостроительного плана с указанием зонирования территории, включая зоны санитарной охраны, ограниченного землепользования, защитные и иные зоны. Далее, независимо от того, построен ли объект к настоящему моменту или нет, владелец земельного участка или иное уполномоченное лицо обращается в МФЦ с заявлением о выдаче разрешения на строительство. Также составляется схема планировочной организации земельного участка, на которой указываются расположение «пятна застройки» и основные характеристики объекта недвижимости.

После того как разрешение на строительство выдано, через МФЦ подаются документы на кадастровый учёт и регистрацию права собственности. Заявитель оплачивает государственную пошлину, и на этом процедура регистрации заканчивается.

Зачем нужны кадастровые инженеры?

Документы на кадастровый учёт и регистрацию права собственности представляют собой:

• кадастровый паспорт;
• декларацию;
• поэтажный план;
• схему геодезических построений;
• технический план;
• чертёж контура;
• чертёж (абрис) и прочие документы, которые готовит для вас кадастровый инженер.

Многие технические вопросы на этом этапе сводятся к правильной фиксации плана, места расположения, определения координат опорных точек объекта строительства и иной технический информации. Всё это требует специальных знаний, оборудования и разрешения на такую деятельность, а значит, без кадастрового инженера вам точно не обойтись. Средняя стоимость услуг кадастрового инженера на подготовку необходимых документов на оптическом диске составляет около 20-25 тысяч рублей и зависит от сложности объёма необходимой работы. Эту процедуру следует пройти каждому, кто хочет иметь право распоряжаться своей собственностью: без постановки на кадастровый учёт это будет невозможно. Кроме того, такому дому невозможно будет присвоить почтовый адрес, подключить его к инженерным сетям, зарегистрировать в нём жителей на постоянной основе.

С момента постановки на кадастровый учёт и регистрации права собственности возникает объект недвижимости, имеющий кадастровую оценку, а значит, собственник начинает нести бремя уплаты имущественного налога. При этом вы получаете правоустанавливающие документы, которые удостоверяют все права собственности на данный объект недвижимого имущества.

Доказательство завершения процедуры регистрации вновь возведенного объекта недвижимости ‒ выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В ней указывается кадастровый номер зарегистрированного объекта недвижимости, который отличается от кадастрового номера земельного участка.