Правовое поле

Где нельзя строить жилой дом: разбираемся в видах использования участков

Перед тем как строить частный дом, важно убедиться, что земля юридически для этого подходит. Иначе велика вероятность, что придётся всё сносить и выплачивать штраф. В этой статье разберёмся, на каких участках разрешено индивидуальное строительство. 

Всё зависит от ВРИ

ВРИ расшифровывается как «вид разрешённого использования». Эта характеристика подскажет, для каких целей подходит ваша земля. Например, на одних участках можно построить коттедж для круглогодичного проживания и прописаться в нём. На других — только садовый дом без возможности прописки. А на третьих — разбить огород и поставить рядом маленький сарай.

Перед покупкой важно изучить данные об участке и понять, подходит ли он под строительство дома

Как узнать ВРИ?

  • Через публичную кадастровую карту: вбить в строку поиска кадастровый номер участка и получить о нём всю информацию. 
  • Заказать на «Госуслугах» или в ближайшем МФЦ выписку из ЕГРН. В ней будет указан вид разрешённого использования.

Какие участки подходят для строительства дома

Строить частный дом можно только на землях населённых пунктов и на сельскохозяйственных землях. Они бывают трёх видов: ИЖС, ЛПХ и СНТ. Ниже — подробнее о каждом.

ИЖС (индивидуальное жилищное строительство)

Земли под ИЖС всегда расположены в черте населённых пунктов, имеют почтовый адрес и нередко — развитую инфраструктуру поблизости. Для строительства на такой земле можно взять ипотеку и использовать материнский капитал.

Важное условие: дом должен быть максимум трёхэтажным и не выше 20 метров (правило распространяется и на другие виды участков)

Варианты формулировок в документах на участок:

  • Для индивидуального жилищного строительства.
  • Для частного домовладения.
  • Для обслуживания (размещения) и эксплуатации жилого дома.
  • Малоэтажная жилая застройка.
  • Земли жилой застройки.

Суть всех вариантов одна: на этом участке можно строить дом для постоянного проживания.

ЛПХ (личное подсобное хозяйство)

Участки ЛПХ бывают двух видов: приусадебные и полевые. Такая земля обычно дешевле ИЖС, и налог на неё меньше.

Приусадебные участки располагаются в границах населённых пунктов. На них можно возводить и жилые дома, и летние дачи, и различные хозяйственные постройки. Полевые находятся за чертой населённых пунктов. Капитальное строительство на них запрещено. В документах идут под формулировкой «ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках или ведение огородничества».

СНТ (садовые некоммерческие товарищества)

Хотя участки СНТ и предназначены для земледелия, возводить капитальные постройки на них тоже можно. Земли в садовых товариществах обычно плодородны: можно выращивать всё — от цветов до овощей и фруктов. А вот коммуникаций здесь чаще всего нет — собственнику предстоит самостоятельно устанавливать септик, проводить электричество и воду.

На заметку: раньше существовал ещё один вид участков, подходящих для индивидуального строительства, — ДНП / ДНТ (дачное некоммерческое партнёрство / товарищество). Однако в 2019 году земли с таким статусом перевели в категорию СНТ, а сами понятия законодательно упразднили. Но их ещё можно встретить в разговорной речи.

Можно ли изменить ВРИ участка? 

Да, но не всегда. Перевести неподходящий для стройки участок в категорию ИЖС или ЛПХ можно только в том случае, если данные виды использования доступны в градостроительном регламенте. Для проверки необходимо заказать выписку из Правил землепользования и застройки в ФГИС ТП (Федеральной государственной информационной системе территориального планирования).

Если нужный ВРИ доступен, можно подавать заявление на его изменение в Росреестр
Поменять ВРИ невозможно, если участок реализован на торгах, предоставлен в аренду под целевое использование или расположен на землях, где не действуют градостроительные регламенты.