Как уменьшить земельный налог
Раз в год ближе к декабрю обладатели земельных наделов получают «письма счастья» с требованием оплаты имущественного налога. И если сумма в квитанции небольшая, семейный бюджет вполне способен помочь фискальной службе повысить статистику сбора налогов. Но что делать, если за ваш участок в самом дальнем уголке области насчитали налогов как за сотку в центре Москвы?
Как формируется налог
Давайте разберёмся, исходя из чего складывается земельный налог. Его размер напрямую привязан к кадастровой стоимости участка. Максимальная ставка налога для земель, используемых для личного садового хозяйства, возведения нежилых строений личного назначения, индивидуального жилищного строительства и других объектов коммунального хозяйства, составляет 0,3%.
На размер начисленного налога также влияет и решение муниципалитета. Он имеет законодательное право вносить понижающий коэффициент в ставку имущественного налога. Нередки случаи, когда соседние участки, которые относятся к разным кадастровым кварталам, имеют разное налоговое обременение, отличающееся в полтора-два раза.
Как формируется кадастровая стоимость
Кадастровая стоимость приравнена к расчёту рыночной оценки земли, проведённой на момент составления кадастра. Факторы, влияющие на рыночную стоимость:
- привлекательность земли для инвесторов,
- близость к крупным населённым пунктам,
- развитость инфраструктуры,
- рыночная стоимость соседних участков.
Ни для одного объекта недвижимости кадастровая стоимость не рассчитывается индивидуально. Все земельные участки одинакового назначения, объединённые единой инфраструктурой, в едином кадастровом квартале получают одинаковую удельную стоимость в кадастре.
При этом часто так бывает, что один участок неправильной формы расположился в овраге среди комаров и поганок, а второй ‒ в 100 м от него ‒ являет собой ровный квадрат с грунтовой дорогой по периметру, видом на лесистые пригорки и солнце в зените. Понятно, что на рынке недвижимости стоимость первого участка будет ниже. А налог всё равно будет начисляться одинаковый.
Не чаще чем раз в три года, но и не реже чем раз в пять лет рыночная стоимость земли пересматривается согласно внутренним регламентам Росреестра. Актуализировать стоимость земли важно. Ведь за время, прошедшее с момента последней проверки, может измениться инфраструктура вокруг объекта, в его окружении могут появиться торговые комплексы, спортивные сооружения, транспортные развязки, организующие добавленную стоимость. Те или иные события и явления, а также общий тренд на рынке могут повлиять на стоимость объекта.
Для примера: в 2018 году земля в Подмосковье подешевела в целом на 2,5%. В некоторых районах падение стоимости достигло 7%. Такие данные приводят независимые агентства недвижимости. Самая дешёвая стоимость сотки земли ‒ в Озёрском районе (57 тыс. руб.), самая дорогая ‒ в Красногорском (390 тыс. руб.).
Как узнать стоимость участка
Быстро и просто узнать кадастровую стоимость вашего участка можно на сайте публичной кадастровой карты. На сайте нужно найти на карте свой участок. Можете использовать поисковую строку (надо будет вбить в неё кадастровый номер участка, который указан в ваших документах о собственности), так получится быстрее. После щелчка мышки в пределы границ вашего участка на экране всплывёт выписка, содержащая сведения о разрешении использования земли, её площади, дате последней инвентаризации и её кадастровой стоимости.
Вы сможете также проверить и стоимость соседних участков. Просто покликайте по ним мышкой. Если заметите необъяснимую разницу, при которой ваш участок, схожий с соседними, будет стоить выше, можете приступать к оформлению заявления на перерасчёт.
Часто завышение стоимости земли связано с неверным указанием её назначения в кадастровой карте. Для начала следует изучить нормативный акт о допустимой удельной кадастровой стоимости земельных участков того же назначения, что и ваш надел. Если общая стоимость участка рассчитана по иной удельной стоимости (земли иного назначения), можно говорить о том, что кадастровая стоимость некорректна.
Как подать заявление
Для подачи заявления о пересмотре стоимости участка будет недостаточно сведений из публичной кадастровой карты. Надо будет запросить бумажную выписку по вашему объекту недвижимости в МФЦ либо непосредственно в территориальном управлении Росреестра по вашему району. Понадобятся ваш паспорт и номер участка. Выписка из ЕГРН выдаётся бесплатно.
Согласно процедуре оспаривания кадастровой оценки, вы можете самостоятельно выбрать любой из двух путей решения вопроса: сразу обратиться в суд с просьбой о пересмотре кадастровой стоимости участка либо подать заявление установленной формы в специальную комиссию при региональном управлении Росреестра.
В комиссию входят специалисты ‒ независимые оценщики недвижимости, региональные эксперты, сотрудники Росреестра.
Для подачи заявления понадобятся:
- выписка из ЕГРН,
- ваши паспортные данные и контакты,
- список причин, в результате которых должен быть произведён пересмотр стоимости.
На сайте Министерства имущественных отношений МО регулярно публикуются решения подобных комиссий. В этих документах указаны причины отказа или согласия комиссии в пересмотре стоимости. Рекомендуем изучить данные решения перед подачей документов. Их можно найти в разделе «Государственная кадастровая оценка».
В качестве доводов о пересмотре стоимости часто указывается:
- более низкая стоимость соседних участков земель того же назначения,
- заключение независимых экспертов недвижимости по стоимости участка заявителя,
- сравнительный анализ изменения рыночной стоимости за период, истёкший с последней даты внесения сведений о ней в реестр недвижимости.
Законодательство определяет для комиссии срок в 30 дней на принятие решения по вашему заявлению.
Если комиссия постановила отклонить заявление, у вас остаётся возможность в течение трёх месяцев обжаловать её решение в суде. Позже этого срока ваше заявление суд не примет.
Как показывает практика, судебный путь действеннее, но дороже. Обращение в суд вряд ли обойдётся без юридической помощи. Однако, если сумма налога существенна, стоит побороться за её снижение.
Экономическая выгода
Расценки на ведение дела в суде могут обойтись в 20-50 тыс. руб. Сюда включены услуги по составлению искового заявления, работа по досудебному урегулированию, работа оценщика, государственные пошлины и прочие расходы.
Для понимания экономической составляющей решения о том, инициировать или нет пересмотр рыночной стоимости вашего участка, приведём практический пример из документов, опубликованных на сайте Минимущества Московской области.
Гражданин Г. обратился с заявлением о пересмотре оценки рыночной стоимости его участка площадью 2682 кв. м с 12,464 млн руб. до 10,715 млн руб. В качестве оснований для пересмотра стоимости гражданин Г. привёл в пример аналогичный объект в том же кадастровом квартале, схожий по величине площади и расположенный на земле того же вида разрешённого использования. Решением комиссии из пяти человек было определить кадастровую стоимость объекта в размере рыночной. То есть решение было с положительным исходом.
В результате стоимость начисленного налога по максимальной ставке налога 0,3% от кадастровой стоимости за 2018 год у гражданина Г. снизилась на 5247 руб.
Снижать налоговое обременение, пользуясь легальными законными способами, ‒ это не только важно для вашего кошелька, но и очень полезно для формирования гражданского общества. Человек, хотя бы раз погрузившийся в расчёт собственных налогов и занявшийся их оптимизацией, впредь будет более критически относиться к эффективности их использования государством.
